Кому выгоден единый налог на недвижимость?
С 2013 года планируется ввести единый налог на недвижимость. Чем это грозит и к чему приведёт?0,1% рыночной стоимости
Идея введения единого налога на недвижимость впервые была озвучена в 2001 году. В 2004 году Госдума приняла соответствующий законопроект в первом чтении, однако дальнейшая работа над ним была приостановлена. Весной 2009 года премьер-министр Владимир Путин во время одного из выступлений указал на необходимость перехода к единому налогу на недвижимость в 2010 году. И, наконец, в проекте федерального закона «О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов» была установлена окончательная дата перехода – 2013 год.
Новый налог должен заменить земельный налог и налог на имущество физических и юридических лиц. По новой схеме налогообложения земельный участок и дом, находящийся на нём, будут расцениваться в качестве одного объекта недвижимости. Рассчитываться размер налога будет исходя из реальной рыночной стоимости недвижимости (оценки БТИ в расчёт приниматься не будут).
Минфин предлагает установить минимальную базовую ставку налога в размере 0,1% от рыночной стоимости имущества. Ранее обсуждался диапазон от 0,1% до 1%.
Введение единого налога позволит увеличить налоговые отчисления в бюджет. Однако это не означает, что абсолютно все собственники недвижимости будут платить больше. Власти предлагают вводить понижающие коэффициенты для определённых категорий граждан (пенсионеров, многодетных семей, бюджетников и т.д.).
Одновременно с этим будут введены повышающие коэффициенты для владельцев нескольких объектов недвижимости, обширных земель либо дорогих объектов. Такой подход одновременно позволит увеличить объёмы поступлений в бюджет и защитить тех граждан, которые в этом нуждаются.
Однако кажущаяся простота и логичность нововведения скрывает несколько подводных камней.
Главное: кто и как посчитает
Один из основных вопросов – методика исчисления рыночной стоимости объекта. Методика оценки сейчас только разрабатывается, утверждать её должно Мин¬экономразвития, предполагается, что оценивать недвижимость по этой методике будут независимые оценщики, а контролировать их - подведомственный Минэкономразвития Росреестр.
Не исключена передача контроля над оценкой недвижимости из Росреестра и БТИ в налоговую службу. В конце апреля ФНС создала новое управление по имущественным налогам.
Какими будут ставки налога на недвижимость, неясно. Если сохранится прогрессивная шкала, действующая для налога на имущество, платёж может вырасти более чем в сотню раз, на это указывают эксперты «Ведомостей». В Москве, по их подсчётам, рыночная стоимость новых домов (до пяти лет) отличается от оценки БТИ от 30% до двух раз, а очень старых - до 1000 раз!
Это может привести к парадоксальной ситуации: налог на полуаварийные «сталинки» в центре города может стать выше, чем на комфортабельные квартиры в новостройках. А именно в «сталинках» проживает основная масса пожилых людей, пенсионеров, ветеранов, и далеко не у всех есть обеспеченные родственники. Если же будут введены понижающие коэффициенты для социально не защищённых слоёв населения, то возможно возникновение другого парадокса – «собственниками» рублёвских коттеджей станут пенсионеры и бюджетники.
Будет ли прозрачной оценка?
Другая проблема связана с отсутствием прозрачности рынка недвижимости. Федеральная регистрационная служба, фиксирующая сделки по недвижимости, не раскрывает информацию о сделках, как это делается в странах с эффективным рынком недвижимости. Однако даже если представить, что информация регистрационных палат будет известна, то для определения реальной рыночной цены объекта она будет не особенно полезна, так как ни для кого не секрет, что большинство сделок с недвижимостью в России оформляются по номинальной цене (миллион рублей или иная, но всегда ниже реальной сумма).
В настоящее время оценка недвижимости в основном делается по требованию банка для получения ипотечного кредита. Причём покупатель может сам выбирать компанию-оценщика. Результатом такой оценки фактически является оценка цены предложения, которая выше рыночной.
При этом результатами оценки легко манипулировать: если нужно понизить оценочную стоимость объекта, даётся несколько рекламных объявлений с аналогичными параметрами по заниженной цене, и наоборот - если стоимость нужно повысить, объявления даются с завышенной ценой.
Таким образом, есть опасность перенесения существующей практики оценки недвижимости в сферу налогообложения, да и сам налог будет недешёвым для государства – его расчёт и взимание связаны с отвлечением значительных материальных и людских ресурсов.
Также не совсем понятно, будет ли вообще и каким будет механизм перерасчёта рыночной стоимости недвижимости и сумм налога соответственно, ибо рыночной цене свойственно меняться под воздействием различных факторов. С введением налога вполне возможен вывод на рынок жилья так называемых инвестиционных квартир, что также вызовет ценовые колебания.
Ещё менее понятно, как будет оцениваться недвижимость в небольших городках и деревнях, где сделки с недвижимостью происходят редко и база для формирования рыночной стоимости отсутствует.
Таким образом, введение единого налога на недвижимость должно осуществляться комплексно, поэтапно, с обязательным мониторингом текущей ситуации. Только в таком случае удастся перераспределить налоговую нагрузку без ухудшения и без того невысокого материального положения большинства граждан России.
